大阪のマンション市場は「都心6区」と「その他18区」で全然違う！

大阪市全体のマンション市場をひとまとめに見ると、実態を見誤っちゃうことがあるんだって。東京と同じように、エリアごとに価格帯や購入層、需要の構造が大きく異なっているから、今回は大阪市の中心部である都心6区（北区・中央区・西区・天王寺区・浪速区・福島区）と、それ以外の18区に分けて分析しているよ。

都心6区はオフィスや商業施設が集中していて、再開発やインバウンド需要、投資マネーの影響を強く受けるエリア。一方、その他18区は、比較的住むための実需が中心のマーケットなんだ。つまり、大阪のマンション市場は、もう「一つの市場」じゃなくて、それぞれ異なる顔を持つ複数の市場が共存している状態ってことだね。

都心6区で「売れない」サインが点滅中？

まず、大阪市都心6区の中古マンションの「販売日数」と「値下げ回数」の推移を見てみよう。

2026年に入ってから、この二つの指標が急激に増えているのがわかるかな？これは「値下げをしても、なかなか売れない」という状況が起きているってこと。つまり、「売りたい価格」と「実際に買える価格」の間にギャップが生まれ始めている、ってことなんだ。東京の都心部では2024年後半からこの傾向がもっとはっきり出てきたけど、大阪の都心6区でも同じような現象が確認され始めているみたいだね。

特に、価格が高い物件や投資目的のマンションでこの傾向が強いんだって。

高価格帯マンションの在庫が積み上がっている！

その傾向をさらに裏付けるのが、高価格帯マンションの在庫の動きだよ。売出価格平均6,000万円以上のマンションの在庫動向を地図で見ると、こんな感じ。

大阪市都心6区には青色のプロットがたくさんあるのがわかるよね。これは、売りたい人が増えているのに、それを買う人が追いついていないってこと。高額なマンションは買える層が限られているから、価格が上がりすぎると急に売れにくくなっちゃうんだ。価格が上がっているうちは「まだ上がるかも！」という期待で市場が盛り上がるけど、その期待が弱まると、買う人が慎重になって、売りたい人だけが増えていく構造に変わっちゃう。今の大阪市都心6区は、まさにその転換期に差し掛かっている可能性があるよ。

投資マネーが主導する市場の転換点

都心6区で在庫が増えている背景には、東京の都心とよく似た市場構造があるんだ。それは、住むための実需と、投資目的の需要が入り混じっていること。近年は大阪・関西万博への期待や大規模な再開発、インバウンド需要の回復なんかが重なって、大阪市都心部への投資資金がどんどん流れ込んできたんだね。その結果、一部の人気マンションでは、実際に住む人の購買力を大きく超える価格にまで上昇しちゃったんだ。

価格が上がるのは悪いことばかりじゃないけど、もしその原因が住む需要じゃなくて投資需要だと、市場環境が変わった時に需給バランスが崩れやすくなるっていう特徴があるんだよ。

新築マンションの短期転売が急増中！

こんな市場構造の変化は、新築マンションの短期転売の割合にもはっきり表れているよ。竣工後1年以内に売りに出されたマンションの割合を見てみよう。

グラフを見ると、2024年以降、その割合が急激に増えているのがわかるよね。普通、新築マンションはしばらく住むことを前提に買うことが多いはず。でも、短期間でまた売りに出される物件が増えているってことは、「値上がり益を期待して買った人」が一定数いたってことだね。

市場が上がっている間は、こういう取引がさらに価格を押し上げる要因になるけど、価格上昇が鈍化すると、利益確定のための売却が一斉に出てきて、在庫が増えたり、売れにくくなったりする原因になるんだ。今の大阪市都心6区は、まさにその移行期に差し掛かっているのかもしれないね。

成約価格は高止まりでも、上昇の勢いは減速

実際に成約した坪単価の推移を見てみても、価格はまだまだ高い水準を保っているよ。

でも注目すべきは、価格の「水準」じゃなくて「方向性」。これまで右肩上がりに続いていた上昇トレンドが、だんだん弱まって、最近は横ばいで推移する動きが目立っているんだ。これは、価格が下落しているわけじゃないけど、「これ以上は上がりにくいかな」と市場参加者が判断し始めた結果、売りたい人と買いたい人が価格のちょうどいいところを探している段階って考えられるよ。市場が成熟していく過程では自然な現象だから、必ずしも悪いサインではない、って見方もできるね。

都心と対照的！安定を保つその他18区

一方、大阪市のその他18区は、都心6区とは対照的な動きを見せているよ。

販売日数と値下げ回数の推移を見ると、多少の変動はあるものの、だいたい横ばいで推移しているのがわかるね。これは、買う人と売る人のバランスが比較的安定していて、市場が過熱しすぎたり、冷え込みすぎたりしていないってこと。買う人の中心は住むことを目的とした実需層だから、投資マネーの影響も受けにくくて、市場の変動も小さいんだ。

在庫の推移を見ても、黄色の物件がとても多くて、安定した流動性を保っているのが確認できるよ。

価格も、地域の所得や住宅ローンを利用する人の購買力を基準に形成されているから、上昇傾向にはあるけど、都心のように急激な価格変動は起こりにくい市場構造になっているんだね。

大阪マンション市場は「二極化」の時代へ

今の大阪市マンション市場をひとことで表すなら、「二極化」が一番ぴったりくる言葉かもしれないね。都心6区では投資需要の影響で価格調整の局面が始まりつつある一方で、その他18区では住むための実需を中心とした安定したマーケットが維持されているんだ。

これは、市場全体が悪くなっているって意味じゃないんだ。むしろ、ちょっと上がりすぎた価格が修正されて、本来の需要に基づいた価格形成に戻っていく過程とも言えるよね。東京の都心でも似たような動きがあったけど、価格調整によってまた実需層が市場に戻ってきて、売買が活発になるケースも少なくないんだ。

だから、これからは「大阪市全体がどうなのか」という視点だけじゃなくて、「どのエリアの、どの価格帯の、どのマンションなのか」を見極める視点が、これまで以上に重要になってくるだろうね。