1ルームマンション投資で資産運用、節税対策

年金制度や、政府に対しての不信感から自分でしっかり将来設計をしようとする人たちが年々増えています。そんな中で不動産投資、マンション投資をする人もよく見かけるようになってきました。

不動産投資は節税対策になる

資産運用、節税を目的として不動産投資を始めるサラリーマンが増えていますが、以下のような不安や疑問を持つ人もいます。

投資はお金を増やす手段のはずなのに、どうして不動産投資が節税になるの？
不動産投資による節税って具体的にどういう方法？
不動産投資の節税とは違法な脱税にならないのだろうか？

不動産投資による節税は減価償却費の計上を利用するもので、決して違法な方法ではありません。また、節税は事業者や投資家などが確定申告することによって可能になります。節税するために資格や特別な方法などは一切不要です。ただ、年収が一定以上の人でないと不動産投資による節税の効果はありません。

以下で不動産投資における節税の仕組みや節税額の計算方法などを見ていこうと思います。

不動産投資が節税対策になる仕組み

「不動産投資をするとなぜ節税になるのか」と疑問に思う人も少なくはないと思われますが、節税のポイントは、不動産投資にかかる経費を計上して収支を赤字にすること。

不動産投資の赤字は給与所得と損益通算できる
不動産投資では減価償却費を経費計上できる

不動産価格のうち建物価格に該当する分については、法定耐用年数で割り算した金額を毎年経費にできるということです。実際にはお金を支出していないのに、確定申告では減価償却費を経費として計上できます。減価償却費の計上は税法で認められているため違法ではありません。

建物の法定耐用年数は構造と建物の用途ごとに決められており、国税庁のwebサイトで確認できます。

なお、減価償却費を計上できるのは、不動産価格のうち建物部分の価格だけです。土地の価格については減価償却費を計上できません。土地は使用しても劣化しないからです。

例えば、販売価格3000万円のうち1410万円が建物価格となるRC造マンションを購入すると、減価償却費は以下のように計算します。

1410万円 ÷ 47年＝ 30万円

この物件を購入後、47年間は毎年30万円を減価償却費として経費計上可能です。減価償却費の計上によって収支を赤字化するのが、不動産投資による節税のやり方です。

どれぐらいの税金を節税できるのか

年収900万円の人が3000万円の木造戸建物件に投資した場合、節税額は以下のように計算します。物件概要：築22年木造戸建物件（物件価格：3000万円・建物価格：1,540万円）

単年の減価償却額　1540万円 ÷ 22年＝ 70万円

確定申告時に給与所得と損益通算　900万円 – 70万円＝ 830万円

もともとの所得税額　900万円 × 33% ＝ 297万円

減価償却費計上後の所得税額　830万円 × 23% ＝ 190.9万円

不動産投資による所得税の節税額（1年分）　297万円 – 190.9万円＝ 106.1万円

上記の計算は所得税の基礎控除を考慮しておらず、不動産投資に関する他の経費も算入していないため、簡易的な計算です。こちらの例では、減価償却費を計上することによって所得税率が一段階下がっています。節税額を大きくするためには、経費の計上によって所得税率を下げることが有効です。